本文摘要：1、物业新股市场再度热络，发展性突出的重量级选手近期，物业新股市场整体体现热络，尤其是以金科服务(9666.HK)、融创服务（1516.HK）等行业头部梯队的入局进一步刺激市场体现，而这也再次彰显了行业集中度提升趋势之下，物业服务企业的规模成为市场投资的主线逻辑。金科服务作为领头羊，打破了自8月以来一众规模较小的物业服务企业接连破发的逆境，以11月24日最高价53港元计，其较招股价涨约18.6%，打新收益可观。

1、物业新股市场再度热络，发展性突出的重量级选手近期，物业新股市场整体体现热络，尤其是以金科服务(9666.HK)、融创服务（1516.HK）等行业头部梯队的入局进一步刺激市场体现，而这也再次彰显了行业集中度提升趋势之下，物业服务企业的规模成为市场投资的主线逻辑。金科服务作为领头羊，打破了自8月以来一众规模较小的物业服务企业接连破发的逆境，以11月24日最高价53港元计，其较招股价涨约18.6%，打新收益可观。不外从市盈率角度来看现在金科服务动态市盈率在57.6倍，而近期上市的世茂服务动态市盈率则在59.9倍，合景优运动态市盈率在55.6倍，卓越商企服务动态市盈率在60.7倍，可见作为上市新股中规模最大的物业服务企业，金科服务与其他物业新股的估值并未拉开差距。另外再从整个行业观之，现在头部梯队上市物业服务企业中，碧桂园服务的动态市盈率在51.0倍，保利物业在45.6倍，绿城服务在41.5倍，不难看出金科服务的整体估值已经不低。

市场愿意给出更高的估值一方面在于新股的资金效应，而另一方面则是市场对公司的规模及高发展性给予了一定的溢价。联合焦点谋划指标来看，2017至2019 年，金科服务治理面历年复合增长率达 39%，合约面历年复合增长率达 34%，营收年复合增长率达 49%，归母净利润年复合增长达 82%。

可见，在良好的业绩增长预期之下，公司较高的估值水平也将陪同发展性的释放快速消化。而当下市场的估值也反映了资本市场对公司未来增长前景的认可。实际上，站在更恒久的视角来看，行业的高景气度以及市占率的提升将是未来金科服务市值增长的主要实现路径。

物业服务处于黄金赛道，且发展性时机比力确定，坐拥万亿市场空间，此前中国物业治理协会公布的数据显示，2018年，物管行业谋划收入达7043.6亿元，同比增长17.25%。预计到2023年，行业收入规模将凌驾2万亿元。优质赛道之下，金科服务具备规模优势，受益于行业集中度提升趋势，有望连续占据行业领先优势，不停实现做大做强。

2、获多家机构一致看好，最高目的价较当前仍有两成上涨空间在上市之初，金科服务强大的基石投资者阵容引发市场关注，而上市以来，公司亦接连获得一众投资机构的关注，多家大行纷纷看好公司投资时机。梳理来看，华创证券给予公司“强推”评级，国盛证券、瑞银证券、东方证券则给予“买入”评级。

各家公司给出的目的价纷歧，平均为62.3港元，较11月24日收盘价仍有20%的涨幅空间。详细来看，各家大行一致认可金科服务的行业领先职位和盈利发展性，其中，国盛证券预测公司2020-2022年归母净利润划分为6.11/9.58/13.89亿元，同比增长66.8%/56.7%/45.0%，对应EPS划分为0.97/1.51/2.19元，2019-2022年CAGR为55.9%。

瑞银表现，金科服务旗下第三方业务生长向好，加上母公司的支持，预期来自金科股份的物管收入于2019至2022年的年复合增长率达30%，锁定未来两至三年收入泉源。此外，华创证券基于公司具备内生增长强劲、外拓逐步连续发力、非住宅占比提升、增值服务快增、智慧科技赋能等优势，表现公司中恒久业绩连续发力可期，同时预计公司2020-2022 年营收为36/58/86 亿元、同比增长57%/58%/49%，归母净利润为6.1/10.3/15.8 亿元、同比增长66%/70%/53%。

东方证券则预测金科服务2022 年EPS 增速将到达40%，高于行业平均的35%，并给予10%的估值溢价，对应估值为33倍，对应目的价65.09 港元，在四家投资机构中其给出的目的价也最高。相较于普通投资者，专业的投研机构往往更具信息优势，同时对企业价值的认识与明白也越发透彻，岂论是从基石投资者阵容内里的高瓴资本、雪湖资本这些顶级投资机构，还是近期一众投行的看多陈诉，均体现了专业投资机构对金科服务恒久价值的看好，这也进一步向市场释放了信心，有助于公司后续的市值体现。3、小结总体而言，岂论是从盈利能力还是发展速度来看，金科服务均具有行业代表性，当前公司的估值一方面体现了其处于行业领先职位的估值溢价，同时也反映了公司高发展性所形成的市场一致预期。岂论是从行业赛道的生长时机还是公司自身高速扩张的演进路径，均不难判断金科服务的恒久价值所在。

当前随着港股市场一众头部物业企业上市，板块分化局势也将愈演愈烈，有着优质基本面和业绩发展性的龙头物业服务企业也将越发受到资金亲赖，这也为金科服务的市值增长带来了更多期待。随着公司此次上市，在资本助力之下，公司也将打开一个新的发展周期，透过连续增强自身的市场拓展能力不停稳固行业头部职位，金科服务也仍将处于快速扩张阶段，凭借连续缔造出自由现金流的商业模式，公司的市值增长也将一直在路上。

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